Wiltshire v. McGill
[2005] O.J. No. 2164 ｜ 安大略省高等法院（R.W.M. Pitt 法官）
我方当事人是一名建筑商，被以个人名义列入一宗关于 286 Bedford Park Avenue 登记通行权的 Land Titles 申请。该地块实际由 584104 Ontario Limited 持有并开发，他只是该公司高管。该公司并未被列为当事人。Pitt 法官驳回了针对其个人的申请；通行权实体争议则进入针对相邻地块实际业主的庭审。
商业困境
我方当事人 Peter McGill 是一名建筑商。涉案开发项目是位于北约克 286 Bedford Park Avenue 的小型插建地块，实际由 584104 Ontario Limited 公司持有和开发 —— 这是 McGill 先生开展开发业务所使用的公司主体。该公司购买地块、登记产权、雇佣分包、最终以超过 805,000 美元出售完工房屋。
申请人（相邻平房的屋主）在安省高等法院提起申请，请求依《产权登记法》框架下的命令撤销已登记的通行权，并就侧院门、所谓违反《建筑规范》退线要求等其他问题寻求救济。她在申请中将 Peter McGill 个人列为答辩人，而非该数字编号公司。相邻地块当时的实际业主 Grant Hall 与 Lisa Hall 也被列为答辩人。
这是建筑商和小型开发商通过编号公司开展项目时常见的暴露点。当邻地业主以「地界、地役权或建筑瑕疵」理论起诉，并将开发个人列为被告时，程序惯性会把这位个人一直拖进文件披露宣誓书、询问、动议、庭审 —— 即便公司主体才是正确的答辩人。每一步都增加个人责任风险、律师费成本和时间。决定性的问题是：能否仅靠书面宣誓书记录 —— 不进入庭审 —— 就确立 McGill 先生只是以高管身份行事，并将其从该申请中剥离？
战略决策
决策 1：把抗辩立桩在「身份」上，而不是通行权的实体争议
建筑商被邻地纠纷起诉时的本能反应是从实体抗辩 —— 门有没有放对位置、退线有没有满足、过去 20 年通行权到底有没有被使用过。我们没有这么做。一旦在这些实体问题上交战，等于让 McGill 先生陷入一场围绕「他从未亲自拥有过的物业」展开的多日庭审。
我方改在「身份」上立桩。286 Bedford Park Avenue 这块地是 584104 Ontario Limited 拥有的，不是 McGill 先生本人。负责建造与出售的是公司，不是他本人。无论申请人对 286 Bedford Park Avenue 的业主可能有什么权利或义务，这些权利义务对应的是「取得该产权的公司」—— 而该公司根本不是本案当事人。这一项事实，只要在记录中确立，就能在不触及通行权实体争议的前提下，对 McGill 先生本人处分整个申请。
决策 2：用宣誓书把「身份」事实做成不可被推翻的记录
在申请程序中，证据记录是建立在宣誓书上的。McGill 先生在宣誓书中陈述：他与申请人或其物业的全部交集均仅以 584104 Ontario Limited 公司高管身份完成；公司和他本人都不是申请人物业相邻土地的所有权人。公司持产记录与他在公司中的角色被清楚载明。
申请人没有就该宣誓书进行交叉询问。Pitt 法官在判决第 6 段记录了由此产生的程序后果：「答辩人的宣誓内容因此未被挑战，本院显然不能将其视为明显虚假而置之不理。」「身份」事实由此从「答辩人的主张」变成了「法院作出裁定时所必须考虑的有效记录的一部分」。当这部分记录被锁定，针对 McGill 先生个人的申请就再无任何事实根基。
决策 3：抗拒「全案进入庭审」的 Rule 38.10(b) 框架，至少对我方客户单独剥离
Pitt 法官最初的倾向是依《民事诉讼规则》Rule 38.10(b) 把整个申请送进庭审。判决第 3 段记录了这一倾向：「鉴于我起初对申请人的主张和她所寻求的救济都很难理解，并相信存在重大事实争议，我倾向于依 Rule 38.10(b) 命令申请进入庭审。」
若一刀切地把全案送庭审，McGill 先生就要被拖到完整庭审为止。我方对这一框架在 McGill 先生身上的适用提出抗辩。「身份」问题不需要庭审来解决：法院面前已经摆着未被交叉询问的宣誓书。剩余的争议 —— 通行权在 Hall 夫妇所谓「重新启用」之前是否已经「丧失」，以及 Hall 夫妇对通行权的使用是否侵犯了申请人的权利 —— 才是真正需要在「申请人 vs. Hall 夫妇」之间庭审解决的争议。Pitt 法官接受了这一切割：判决第 10 段驳回了对 McGill 先生的申请；第 11 段则将通行权实体争议依 Rule 38.10(b) 送入庭审，但仅限于「申请人 vs. Hall 夫妇」之间。
结果
Pitt 法官 2005 年 5 月 30 日的判决书给了 McGill 先生一次干净的程序性退出：
- 对 Peter McGill 的申请被驳回（判决第 10 段）；
- 依 Rule 38.10(b) 进入庭审的争议范围被限定为：通行权实体问题，仅在申请人与 Hall 夫妇之间审理（判决第 11 段）；
- 诉讼费由当事人在判决送达后 20 日内以书面简要陈述形式向法院提出，前提是双方未达成协议（判决第 12 段）。
如果当时被迫接受「全案送庭审」的框架，McGill 先生就要在通行权庭审中作为答辩人继续存在到全程结束 —— 承担对应的诉讼费风险、文件披露宣誓书、为期数日的关于「他从未亲自拥有过的物业」的庭审。靠未被交叉询问的宣誓书所建立的「身份」抗辩，把所有这些压缩为一次申请聆讯加一份书面裁定。
如实补充：本裁定并未对通行权实体争议作出判决。这部分争议被送入「申请人 vs. Hall 夫妇」之间的庭审。本案是 McGill 先生个人在「身份」问题上的干净胜诉，并不是对「通行权是否丧失」「门是否放对位置」「是否存在《建筑规范》退线问题」的实体处分。这些问题留给后续针对相邻地块实际业主的庭审。
给「以个人名义被起诉、实质是公司项目」的建筑商与开发商的三点启示
一、把「公司高管身份」记录在事发当时的文件里，而不是等诉讼时才补。 如果一家编号公司是地块产权的登记人、与分包方签合同、支付施工发票，那么从事发当时起的所有文件（购房合同、按揭、出售契据、施工许可）都应一致以公司名义出现。当邻里纠纷申请后来把负责人个人列为被告时，宣誓书反诉就不是临时主张 —— 而是对多年公司纸面记录的直接复述。这种记录在交叉询问中比临时拼凑出来的叙事更难被推翻。
二、在申请程序中，未被交叉询问的宣誓书会成为有效记录的一部分。 《民事诉讼规则》允许在申请程序中对宣誓书进行交叉询问。如果申请人不进行交叉询问，答辩人的宣誓证据并非自动具有结论性 —— 但正如 Pitt 法官在第 6 段所言，法院不能将其视为「明显虚假」而置之不理。要谨慎建立宣誓书记录，预留充分时间邀请对方进行交叉询问，剩余的工作由「对方未行使交叉询问」自动完成。
三、Rule 38.10(b) 不必是「全案送庭审」—— 它可以把某一答辩人单独从庭审轨道里剥出来。 当法院倾向于依 Rule 38.10(b) 把申请送入庭审时，自然的预设是「所有人一起进庭审」。如果有答辩人本身具备干净的门槛抗辩，应抗拒这一预设。可以先就该答辩人作出基于「身份」的程序性驳回，剩余实体争议交由真正涉事方继续庭审。本案 Pitt 法官采纳的就是这种双轨结果，在任何「某一答辩人具备干净的门槛抗辩、其他答辩人则没有」的申请中都可争取。
您是否作为建筑商或开发商被以个人名义卷入邻地物业纠纷？
当一家编号公司才是地块的实际持有人和开发人，但负责人却被以个人名义列入 Land Titles 申请时，结构性问题不是「通行权或退线争议本身的是非」，而是：负责人个人到底是不是「正确的答辩人」？这取决于公司持产链条与开庭前所建立的宣誓书记录。
在回应任何把建筑商、开发商或公司高管个人列为答辩人的申请之前，我方建议先安排 60 分钟的法律处境评估。我们会审查公司持产链条、事发当时的交易文件、确立「身份」所需的宣誓书证据，以及 Rule 38 与 Rule 21 项下的现实选项。这是一次以诉讼为中心的诊断，不是销售会面。
法律依据
本案涉及以下框架与权威：
- Ontario Rules of Civil Procedure，R.R.O. 1990, Reg. 194 —— Rule 38.10(b)（由申请引发的实体争议进入庭审）
- 《产权登记法》（Land Titles Act），R.S.O. 1990, c. L.5, s. 119(9) —— 申请人主张：登记在产权上的条件与地役权可在 40 年后失效（该论点被提出，但并未对 McGill 先生本人作出实体裁定）
- 《建筑规范》（Building Code）—— 申请人材料中关于退线问题的依据
- 法院档案号：05-CV-284080PD3（安大略省高等法院）—— R.W.M. Pitt 法官 2005 年 5 月 30 日判决，2005 年 5 月 13 日开庭，载于 [2005] O.J. No. 2164；139 A.C.W.S. (3d) 954
范围说明：本页仅就 2005 年 5 月对 Peter McGill 个人的申请处分作介绍。通行权实体争议依 Rule 38.10(b) 在「申请人 vs. Hall 夫妇」之间送入庭审，该庭审的结果不在本页范围内。判决第 12 段所述的「20 日内书面提交诉讼费陈述」之后续诉讼费裁定亦不在本页范围内。
本案为已公开报告之判决，所有当事人姓名见于公开记录。本页仅就本所工作做信息性介绍，不构成法律意见。每一起以个人名义被起诉的房地产物业纠纷，最终都取决于公司持产链条、事发当时的交易文件，以及在申请聆讯前所建立的宣誓书记录。如需就具体事项咨询，请与本所联系。