Ardabili v. Zak et al.
2025 ONSC 176 | 安大略省高等法院, Newmarket
租客从2022年11月开始欠租，2023年11月起完全停付。房东租客委员会（LTB）发出多次命令——租客全部无视。欠租金额超过$35,000，超出LTB管辖限额。Calvin Zhang代理房东转至安大略省高等法院申请简易判决，最终获判$50,441（含欠租、水电费和房屋损害）加$3,500诉讼费用。法院还引用了我们此前代理的 Ji Zhou v. Azadeh Hashem Nia 案作为先例。
房东面临的困境
我们的客户 Ardabili 在旺市（Vaughan）拥有一栋住宅，2021年11月出租给 Norman J. Zak 和 Adina Zak 夫妇，月租$4,225。起初一切正常，但从2022年11月开始，租客开始拖欠租金。到2023年11月，租客完全停止付款。
房东按照正常程序操作：依据《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act）发送了 N4 终止通知，向房东租客委员会（LTB）提交申请。LTB 确认了通知的有效性，并发出多次临时命令要求租客支付欠款——但 Zak 夫妇无视了所有命令。他们没有出席听证，没有提交任何回应材料，也没有支付任何一分钱。
更关键的问题是：欠租金额不断累积，最终远远超过了$35,000——这是 LTB 的金额管辖上限。根据《住宅租赁法》第207条，超过该金额的追偿必须在高等法院进行。
房东的核心困境不是能不能赢——LTB已经多次确认了租客的违约事实。真正的问题是：面对完全不配合的租客，如何最快、最有效地拿到可执行的法院判决？继续在LTB等待排期毫无意义——租客连LTB的命令都不理，更不会主动付款。
关键战略决策
决策1：依据第207条转至高等法院
很多房东在LTB遇到阻碍后选择继续等待，或者在LTB管辖范围内接受有限的补偿。我们评估认为这是错误的策略。欠租金额已超过$35,000，《住宅租赁法》第207条明确允许房东就超出部分向高等法院提起诉讼。
转至高等法院有多重优势：第一，没有金额上限；第二，高等法院的判决执行力度更强；第三，面对自我代理的被告，高等法院的程序规则对有律师代理的一方更有利。我们决定直接向高等法院提起诉讼，同时将水电费和房屋损害赔偿一并纳入诉求。
决策2：申请简易判决而非走完整庭审
案件到了高等法院，常规路径是走完整的诉讼程序——文件开示、调解、庭审排期，可能需要1-2年。但我们判断这个案件完全不需要庭审。
理由很充分：租赁合同条款清晰，N4 通知已发且有效，LTB 已确认欠租事实，租客从未对欠租金额提出任何实质性争议。更重要的是，Zak 夫妇自始至终没有提交任何辩护材料——他们选择自我代理，但既没有提交辩护声明（Statement of Defence），也没有出席任何程序。根据民事诉讼规则第20条，当案件不存在需要庭审审理的真实争议时，法院应当批准简易判决。这正是我们面临的情况。
决策3：全面量化损失，一次性解决
我们没有仅仅追讨欠租，而是全面量化了房东的全部损失：$40,250 欠付租金、$5,691 未付水电费、$4,500 房屋损害修复费用。这种「一次性全面追偿」的策略确保了房东不需要为不同类别的损失分别提起诉讼。
我们还引用了此前在 Ji Zhou v. Azadeh Hashem Nia, 2023 ONSC 5466 中建立的先例——该案同样涉及欠租超出LTB管辖限额后转至高等法院的情形。de Sa 法官在判决中明确引用了该案，确认了这一追债路径的合法性和有效性。
案件结果
安大略省高等法院（Newmarket）de Sa 法官批准了简易判决动议。法院认定不存在需要庭审的真实争议——租客从未提交任何辩护材料，也从未出席任何程序。
法院判决如下：
- •欠付租金：$40,250
- •未付水电费：$5,691
- •房屋损害赔偿：$4,500
- •判决总额：$50,441
- •诉讼费用：$3,500
关键意义：
本案确认了一条重要的法律路径：当房东通过LTB无法有效追债（租客不配合、欠租超出$35,000限额），转至高等法院+简易判决是更快、更有力的替代方案。法院引用我们此前的 Ji Zhou v. Hashem Nia 案进一步巩固了这一先例。对于面临类似困境的房东，这意味着你不必在LTB系统中无限等待。
房东可以从本案学到什么
1. 欠租超过$35,000时，不要只靠LTB。 房东租客委员会的金额管辖上限是$35,000。超过这个数字后，继续在LTB追讨不仅无法全额追回欠款，还浪费宝贵时间。《住宅租赁法》第207条明确赋予房东向高等法院提起诉讼的权利。越早转移战场，越早拿到可执行判决。
2. 租客不出庭不是障碍——反而是机会。 很多房东以为租客「消失」后就无计可施。事实恰恰相反：当租客不提交辩护声明、不出席程序时，法院可以直接批准简易判决。关键是你的诉讼材料必须完整、准确——包括租赁合同、N4通知、LTB命令记录、欠款计算明细、水电费账单和损害照片。
3. 全面记录所有损失，一次性追偿。 不要只追欠租。水电费、房屋修复费、清洁费用——所有因租客违约产生的合理损失都应一并纳入诉求。分开追讨意味着多次诉讼、多倍费用。本案中，将三类损失合并追讨，一个简易判决动议就全部解决。
4. 先例判决是你的武器。 本案中，de Sa 法官引用了我们此前在 Ji Zhou v. Hashem Nia (2023 ONSC 5466) 中取得的判决。这说明每一个成功的案件都在为后续案件建立更强的法律基础。如果你的律师在相关领域有胜诉记录，这在法庭上有实际价值。
租客欠租不付、无视LTB命令？
如果您是房东，面临租客长期欠租、拒绝搬出、或欠租金额已超过$35,000，我们建议尽早进行一次法律处境评估。评估内容包括：您目前的证据是否充分、是否应从LTB转至高等法院、简易判决是否可行、以及判决后的执行策略。
Calvin Zhang 在房东租客诉讼领域有丰富经验，包括本案以及此前的 Ji Zhou v. Hashem Nia 案。
联系 Calvin Zhang：905-477-3110法律框架
- 安大略省 《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act, 2006）第207条（向高等法院提起诉讼）
- 安大略省 民事诉讼规则（Rules of Civil Procedure）第20条（简易判决）
- 房东租客委员会（LTB）$35,000金额管辖限额
- Ardabili v. Zak et al., 2025 ONSC 176（本案判决）
- Ji Zhou et al. v. Azadeh Hashem Nia et al., 2023 ONSC 5466（本案引用的先例）
本页面描述的案件基于 Starkman & Zhang 律师事务所的真实代理经验。为保护客户隐私，部分非关键细节已做概括处理。核心事实、决策过程和结果描述均为真实。本页面内容不构成法律建议——每个案件都有其独特性，结果取决于具体事实和情况。如您希望讨论具体案件，请联系我们预约正式咨询。