Cao v. Iskander, Bahramian and Zeighami
Court File No. CV-23-188（Newmarket）| 安大略省高等法院（Vallee 法官）
租户两年不交租，主张 $38,128.83 自助维修费用作 setoff。我方依《Hryniak》框架提 summary judgment。Vallee 法官在听证 13 天后判决：租户 7 天内支付 $118,995、租约终止、Sheriff 7 天后强制清场、$13,315 律师费立即支付。
客户面临的商业困境
我方客户 Mrs. Li Ping Cao 是 Markham 10A Hughson Drive 住宅物业的房东。租约签订日 2019 年 8 月 7 日，月租 $4,300。租户第一年一次性付清。从 2020 年 9 月起，租户停止支付月租。
Mrs. Cao 居住在中国。租约使用标准模板，但有一处关键缺陷：房东联系信息一栏空白。Vallee 法官称此为「重大遗漏」（第 26 段）。租户利用这一遗漏作为长期自助行为的基础：
- 2020 年 10 月至 2023 年 3 月不交租（约 $103,200）；
- 未把对应租金留存任何账户；
- 自行进行所谓「必要维修」，自称花费 $38,128.83；
- 2023 年 4 月才开始向房东之前的律师以信托方式支付月租；
- 最终主张全部维修费用对应欠租 setoff。
至 2025 年 4 月，欠租 $120,531。租户坚持扣除其维修后只欠 $102,100.17 — 并提出「立即」支付该金额（第 24 段）。房东之前的律师近两年未推进案件；Mrs. Cao 在 2024 年 5 月将代理转给 Starkman & Zhang。
对一名身在境外的住宅房东而言，这是结构性问题。租户察觉租约联系信息缺失之后，可以构造自助抗辩：先停付月租、自行维修、再以维修费用 setoff。欠租累积。安省 Landlord and Tenant Board 依《Residential Tenancies Act, 2006》第 207(1) 条管辖额上限是 $10,000（或 Small Claims Court 限额，取较高者）— 远低于本案争议金额。常规建议是在 Superior Court 立案并打到庭审。问题是：能否依《Hryniak v. Mauldin》框架的 summary judgment 把 18-36 个月的庭审时间压缩到一次动议 — 把欠租在数日内（不是数月内）转化为驱逐？
关键战略决策
决策 1：依 Hryniak 框架的 summary judgment — 不打庭审
对超出 LTB 管辖额的住宅欠租纠纷，常规反应是在 Superior Court 立案并打到庭审。加上 examinations for discovery、调解、pre-trial 会议，这条路通常需要 18-36 个月。对一名租户在管而不交租的房东而言，每多一个月就是 $4,300 的额外欠租。
我方依 Rule 20.04(2)(a) 提交了 summary judgment 动议。本案为 document-driven（租约、付款图表、examinations 中的 undertakings），不需要 credibility 认定。租户自己的 factum 也确认「both parties agree that the issues can be determined in a summary judgment motion」（第 22 段）。Vallee 法官在第 25 段直接采纳："No credibility findings are required. Both parties agree that the issues can be determined in a summary judgment motion."动议 2025 年 5 月 2 日开庭，5 月 15 日发布裁定 — 听证到裁定 13 天，到付款期限 7 天，到清场期限 7 天。
决策 2：立足在租约文本上 — 第 J 节禁止自助维修扣抵
租户的全部实体抗辩是「维修 setoff」：因联系不到房东，自行支出 $38,128.83 必要维修。本能的防守反应是接战「维修是否必要、房东是否回应、报价是否合理」。我方没有这样做。
我方立足在租约本身。第 J 节（"Maintenance and Repairs"）原文："The tenant must pay their rent even if they have problems with the maintenance and repair of their unit or property. If the tenant is having a maintenance or repair problem, the tenant should let the landlord know. If needed, the tenant can apply to the Landlord and Tenant Board."Vallee 法官在第 28-29 段直接采纳了这个解读："The lease term is clear: the tenants must pay rent even if there are problems with the maintenance and repair of the unit or property. There is a process for addressing maintenance or repair problems. The lease does not permit the tenants to conduct repairs and deduct the cost of them from the rent."
决策 3：让租户对每一元维修支付承担举证责任 — 不是仅证明维修存在
即便租约文本清楚，法庭仍留了一处小豁口：因租约中房东联系信息缺失，法庭出于衡平允许「已证明已支付」的维修费用扣抵。租户主张 $38,128.83。Vallee 法官只接受了 $1,536 — 这是实际有付款凭证证明的金额。
这一结果不是偶然。在 2024 年 8 月的 examinations for discovery 中，租户 Bahramian 给出 undertaking 提供付款证明。数月之后，仅产出了 $1,536 的票据。我方在动议记录中突出这一点。Vallee 法官在第 29 段认定："I will not allow the amounts of the other invoices because there is no proof of payment. The tenants ought to have known that the deductions from rent would be challenged and ought to have retained proof of payment."「维修 setoff」抗辩从 $38,128.83 缩减为 $1,536 — 差额 $36,592.83 完全由租户未能履行自身举证责任造成。
案件结果
Vallee 法官的裁定 — 在 2025 年 5 月 2 日听证 13 天后释放 — 在紧密时间表内给予房东每一项操作性救济：
- 租户须于 2025 年 5 月 22 日前向房东支付欠租 $118,995（$120,531 减去 $1,536 已证明维修）；
- 租约自 2025 年 5 月 23 日终止；
- 租户须于 2025 年 5 月 23 日前清场；
- 若 5 月 15 日的租金未付，自 5 月 15 日至 5 月 22 日期间按 $189.63 per diem 计；
- 若租户未在 5 月 23 日前清场，Sheriff 受命强制清场；
- $13,315 律师费全包，立即支付。
两年欠租 + 维修 setoff 抗辩 + 境外房东 — 在一次动议中转化为完整追回（仅 $1,536 扣抵）+ 7 天内清场 + 实质 cost award。
如果当时走常规 Superior Court 庭审路径，从动议日算起现实时间表会再多 18-24 个月：2025 年 9 月 discovery、2026 年初调解、2026 年中 pre-trial、2026 年底或 2027 年庭审。在此期间，租户继续在管，月租累计 $4,300/月 — 额外欠租 $51,600 至 $103,200，其中相当部分对一个已显失偿付能力的租户而言可能根本收不回。通过依《Hryniak》框架走 summary judgment 路径，我方把整个时间表压缩为听证 13 天后裁定、再 7 天后清场。房东的损失被止血在 $118,995 加 5 月 15 日起的 per diem。
为欠租超出 LTB 管辖额的住宅房东总结的三条实务经验
1. 当住宅欠租超出 LTB 的 $10,000（或 Small Claims）管辖上限时，依 Rule 20 走 summary judgment 比庭审更快、更干净。 《Residential Tenancies Act, 2006》第 207(1) 条允许房东在诉求超出 LTB 上限时，向有管辖权的法院提起诉讼。Hryniak v. Mauldin，2014 SCC 7 指引：能在不庭审的情况下作出公正、合理的实体认定时，法院应给予 summary judgment。Document-driven 的房东租户纠纷 — 租约、付款记录、undertakings — 通常符合条件。
2. 租约关于维修与租金义务的明文是抵御自助 setoff 最强的依据。 绝大多数标准住宅租约都包含与本案第 J 节等价的条款：即便存在维修问题也必须支付租金；维修问题应通过 LTB 或另案处理。立足在该文本上。抗拒接战「维修是否实际必要」的诱惑 — 那是另一场辩论，会给租户证据上的着力点。
3. 让租户对每一元已主张的维修支付承担举证责任，而不仅是「维修是否存在」。 即便法庭愿意允许部分维修扣抵（本案因租约缺失房东联系信息），举证责任在租户。在 examinations for discovery 中施压；要求票据；构建记录。绝大多数自助维修两年的租户拿不出大部分主张支出的文档 — 这正是把本案 $38,128.83 压缩为 $1,536 的原因。
您是欠租超出 LTB 管辖额的住宅房东？
当住宅欠租超出 LTB 的管辖上限时，Superior Court 是唯一通路 — 而依 Rule 20 走 summary judgment 比完整庭审快得多。决定性问题是：租约、付款记录、租户的证据记录，是否支持「不存在需要庭审的真正争议」的认定。
我们建议在向 Superior Court 提起追租诉讼之前先做一次 60 分钟的法律处境评估：审视租约、付款历史、租户任何抗辩（包括 repair-setoff）、与 summary judgment 的现实匹配度，以及通往追回与驱逐的时间表。这不是销售会议，而是诉讼角度的诊断。
法律框架
本案适用的框架与权威依据：
- 《Residential Tenancies Act, 2006》，S.O. 2006, c. 17, 第 207(1) 条 — LTB 管辖额上限；诉求超出该上限时，房东可向有管辖权的法院提起诉讼
- 安省民事诉讼规则，R.R.O. 1990, Reg. 194 — Rule 20.04(2)(a)（summary judgment；不存在需要庭审的真正争议）
- Hryniak v. Mauldin，2014 SCC 7 第 66 段 — 「culture shift」框架：能在不庭审的情况下作出公正、合理的实体认定时，应给予 summary judgment
- 租约第 J 节（Maintenance and Repairs）— 即便存在维修问题也必须支付租金；租户应通知房东；如有需要可向 LTB 申请
- Court file: CV-23-188（Newmarket）（Ontario Superior Court of Justice）— M.E. Vallee 法官 2025 年 5 月 15 日的裁定（2025 年 5 月 2 日开庭）
关于范围的说明：本页仅描述 2025 年 5 月的 summary judgment 裁定。后续执行步骤（writ of possession 执行、对律师费与判决金额的回收）不在本页范围内。《Residential Tenancies Act》框架继续管辖 LTB 管辖范围内的房东租户事项；超出管辖额的事项依《民事诉讼规则》进行。
本案为公开发布。所有当事人均为公开记录中具名当事人。本页仅作信息说明用途，不构成法律建议。每一项追租诉讼的结果取决于具体的租约、付款记录、租户的所主张抗辩，以及动议前积累的证据记录。如需就具体案件交流，请联系我们。