1546273 Ontario Inc. (c.o.b. Margerita's Pizza) v. Rosestone Developments Ltd.
安大略省高等法院 | Morawetz 法官
一家比萨餐厅持续违反租约——不提供保险证明、不灭虫、不蒸汽清洁、不签HVAC维护合同。经过多次法院命令和6个月的正式通知后，房东重新进入并封锁了场所。租客申请免除没收令。Paul Starkman 将房东的案件定位得如此有效，即使法院行使自由裁量权批准了免除没收，房东仍然获得了$5,000诉讼费赔偿，而租客被置于严格的「缓刑」条件下——2周内修复所有违约，否则房东可申请撤销该命令。
房东面临的困境
我们的客户 Rosestone Developments Ltd. 是一家商业物业的房东。租客是一家经营 Margerita's Pizza 餐厅的公司。双方之间的租约纠纷由来已久——此前已有2004年8月和12月的法院命令，以及2005年2月 Echlin 法官的命令，均要求租客遵守租约条款。
然而，租客持续违反租约的多项关键条款：未提供保险证明、未维持定期灭虫服务、未进行蒸汽清洁、未签订HVAC（暖通空调）维护合同、垃圾桶放置违反租约规定和此前法院命令。这些不是偶发的轻微违规——而是一种系统性的、反复的不合规模式，尽管法院已经多次介入。
我们客户的核心困境是：作为房东，面对一个反复违约、无视法院命令的租客，如何才能有效执行租约权利？重新进入并封锁场所是最后手段，但房东知道租客很可能会申请免除没收令（relief from forfeiture）——而安大略省法院在这方面有广泛的自由裁量权。
关键战略决策
决策1：建立充分的违约通知记录
在重新进入之前，Paul Starkman 确保房东建立了长达6个月的正式违约通知记录。这不是偶然的——而是有意为之的诉讼准备。法院在审查房东是否有权重新进入时，会考虑通知是否充分、是否合理。
6个月的通知期，加上此前多次法院命令的背景，构成了无可争辩的「充分合理通知」。法院最终确认了这一点——这意味着房东的重新进入在程序上无懈可击。
决策2：预防「弃权」论点
租客可能的核心抗辩之一是「弃权」（waiver）——即房东在知道违约的情况下继续收取租金，等于放弃了追究违约的权利。这是房东租客纠纷中非常常见的抗辩策略。
Paul Starkman 早已预见到这一点。租约第14.07条明确规定，接受租金不构成对违约的放弃。我们在诉讼中突出了这一条款，法院最终驳回了租客的弃权论点——确认租约的明确条款优先于任何默示放弃的推定。
决策3：将案件定位为「即使输了也能赢」
经验丰富的诉讼律师知道，安大略省法院在免除没收问题上有广泛的自由裁量权。当租客正在经营企业并按时付租时，法院倾向于给予租客修复违约的机会，而非直接终止其营业权。
Paul Starkman 的策略不是简单地争取拒绝免除没收（这在本案情况下可能性较低），而是将整个案件定位得如此有力，以至于即使法院批准免除没收，房东也能获得实质性的胜利——包括诉讼费赔偿和严格的附加条件。这正是最终发生的结果。
案件结果
Morawetz 法官的判决确认了房东案件的每一个关键要素：所有引用的违约行为在重新进入时确实存在；6个月的通知记录构成充分合理通知；租客的「弃权」论点被驳回——租约第14.07条明确排除了这一抗辩。
法院以附条件方式批准了免除没收——因为租客在付租金且是营业中的企业。但关键在于附加的条件和费用裁定：
- ✓房东获判$5,000诉讼费——尽管租客技术上「赢了」免除没收
- ✓租客被给予2周严格期限修复所有违约行为
- ✓如租客未在期限内修复，房东可申请撤销免除没收令
战略意义：
法院判赔房东诉讼费这一事实本身就说明了一切——这意味着法官认为是租客的违约行为导致了这场诉讼。租客虽然保住了租约，但实质上被置于「缓刑」状态：任何进一步的违约都将使房东能够迅速终止租约，而无需重新走完整个诉讼程序。Paul Starkman 将一个法院通常倾向于租客的程序，转化为对房东的实质性胜利。
房东可以从本案学到什么
1. 违约通知记录是重新进入的基础。 匆忙重新进入而没有充分的书面通知记录，会给租客提供程序性抗辩。本案中6个月的系统性通知记录使法院无法质疑房东行动的合理性。每一份通知、每一封信函都应当被保留并有时间戳记录。
2. 租约中的反弃权条款（Anti-Waiver Clause）至关重要。 许多商业租约包含类似第14.07条的条款，规定接受租金不构成对违约的放弃。这类条款在诉讼中可以成为决定性的武器——但前提是你知道它的存在并在正确的时机引用它。如果你是房东，请确保你的租约包含这样的条款。
3. 免除没收不等于房东失败。 很多房东听到「免除没收」就认为自己输了。本案证明，经验丰富的诉讼律师可以将免除没收程序转化为对房东有利的结果——获得诉讼费赔偿、迫使租客在严格期限内修复违约、建立未来快速终止租约的法律基础。关键在于案件的整体定位策略。
4. 此前的法院命令强化了你的立场。 本案中，2004年和2005年的多次法院命令记录构成了「系统性违约」的有力证据。如果租客有违约历史，每一次法院介入都应被记录并在后续诉讼中引用。
面临商业租约纠纷或租客违约问题？
无论您是正在考虑重新进入、面对租客的免除没收申请，还是需要建立违约通知记录以保护您的权利——我们建议进行一次法律处境评估，帮您了解：您的租约条款是否支持您的行动、法院可能如何裁定、以及如何将整个案件定位为对房东最有利的结果。
这不是一次销售会议——而是一次诉讼律师视角的实务诊断，帮您制定最有效的行动方案。
联系我们：905-477-3110法律框架
- 安大略省 商业租赁法（Commercial Tenancies Act）——商业租约的没收与免除没收
- 安大略省 民事诉讼规则（Rules of Civil Procedure）——免除没收申请程序
- 租约中的反弃权条款（Anti-Waiver Clause）在诉讼中的适用
- 房东重新进入权（Right of Re-entry）的行使条件与通知要求
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